Strona główna » Pod napięciem » Sprawa zamkowa 2. Miasto! Po czyjej jesteś stronie?
Felietony/opinie Pod napięciem

Sprawa zamkowa 2. Miasto! Po czyjej jesteś stronie?

Renata Szymaszko
To, że miasto sprzedało zamek, nie oznacza, że pozbyło się kłopotu. Wręcz przeciwnie. Prawodawca wyposażył samorząd w pewne narzędzia prawne, które mają dopingować i mobilizować do działania takich kupców zabytków. I choć sprawa z zamkiem jest bardzo obszerna, to warto skupić się tylko na kilku podstawowych aspektach, które dotyczą naszego miasta, i za które jest ono odpowiedzialne.
Prze­dłu­że­nie ter­mi­nu zago­spo­da­ro­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści zgod­nie z aktem nota­rial­nym, zwol­nie­nie od podat­ku od zabyt­ko­wych nie­ru­cho­mo­ści oraz aktu­ali­za­cja opła­ty za użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste — to trzy pod­sta­wo­we zagad­nie­nia, któ­re będę tu opi­sy­wa­ła, a któ­re pozwa­la­ją mia­stu na zabez­pie­cze­nie naszych interesów.
 
Przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości
Zgod­nie z zapi­sa­mi w akcie nota­rial­nym przed­się­bior­ca miał zago­spo­da­ro­wać wyspę” zam­ko­wą do 20 lip­ca 2015 roku. Usta­wo­daw­ca pozwa­la na prze­dłu­że­nie wska­za­ne­go ter­mi­nu w umo­wie, jed­nak pod pew­ny­mi warun­ka­mi. Prze­dłu­że­nie ter­mi­nu zago­spo­da­ro­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści odda­nej w użyt­ko­wa­nie wie­czy­ste może być prze­dłu­żo­ne na wnio­sek użyt­kow­ni­ka wie­czy­ste­go, ale ten musi wyka­zać, że nie­do­trzy­ma­nie ter­mi­nu wyni­ka z przy­czyn od nie­go nie­za­leż­nych. Zgo­dę na wydłu­że­nie ter­mi­nu wyra­ził pre­zy­dent. Czy słusznie?
 
28 kwiet­nia tego roku wystę­pu­je­my do urzęd­ni­ków miej­skich o prze­sła­nie nam ska­nów wnio­sków, któ­re zło­żył inwe­stor w spra­wie prze­dłu­że­nia ter­mi­nu. Z pism dowia­du­je­my się, że 2 maja 2016 roku to mia­sto zwró­ci­ło się z zapy­ta­niem do biz­nes­me­na w spra­wie zam­ko­wej. Dopie­ro ten w odpo­wie­dzi na pismo urzę­do­we wystę­pu­je z wnio­skiem o prze­dłu­że­nie ter­mi­nu do 31 grud­nia 2020 roku. Wycho­dzi więc na to, że o for­mal­no­ści zwią­za­ne z wydłu­że­niem ter­mi­nu zadba­li urzęd­ni­cy, a nie sam inwe­stor. Czy zatem mia­sto wystą­pi­ło tu w roli adwo­ka­ta” przedsiębiorcy?
 
Jako przy­czy­ny nie­za­leż­ne od nie­go (co jest warun­kiem prze­dłu­że­nia ter­mi­nu) inwe­stor wyka­zu­je prze­pro­wa­dze­nie sze­re­gu badań arche­olo­gicz­nych, brak zatwier­dzo­nych przez kon­ser­wa­to­ra kon­cep­cji. Nato­miast mia­sto” w piśmie dodat­ko­wo powo­łu­je się na czę­ste roz­mo­wy i spo­tka­nia z inwe­sto­rem, co ma świad­czyć o zatro­ska­niu urzęd­ni­ków losem zamku.
Jed­nak z orze­czeń sądo­wych wyni­ka, że brak pozy­ska­nia fun­du­szy na roz­bu­do­wę zabyt­ko­wej inwe­sty­cji, brak akcep­ta­cji kon­cep­cji przez kon­ser­wa­to­ra czy w koń­cu bada­nia arche­olo­gicz­ne nie są przy­czy­na­mi nie­za­leż­ny­mi od inwestora.
 
Jeże­li inwe­stor nie otrzy­mał dota­cji na inwe­sty­cję, to zna­czy, że źle napi­sał wnio­sek. Jeśli nie ma akcep­ta­cji kon­ser­wa­to­ra dla swo­ich kon­cep­cji, to zna­czy, że przy­go­to­wał kon­cep­cje nie­zgod­ne z uwa­ga­mi kon­ser­wa­tor­ski­mi. Nie­wąt­pli­we są to czyn­no­ści, na któ­re inwe­stor ma wpływ. Naczel­ny Sąd Admi­ni­stra­cyj­ny w jed­nym z orze­czeń mówi też, że nie ma prze­szkód w pro­wa­dze­niu badań arche­olo­gicz­nych z rów­no­cze­snym roz­po­czę­ciem inwe­sty­cji, po uzy­ska­niu odpo­wied­nich pozwoleń.
 
Po zapo­zna­niu się z orze­cze­nia­mi sądo­wy­mi moż­na też stwier­dzić, że nie powin­no tu nastą­pić prze­dłu­że­nie ter­mi­nu inwe­sto­ro­wi na warun­kach, któ­re wska­zu­je. Wszyst­kie te wg mia­sta i inwe­sto­ra nie­za­leż­ne czyn­ni­ki obiek­tyw­ne” są wła­śnie od nie­go zależne.
 
War­to zwró­cić uwa­gę na jesz­cze jeden fakt, któ­ry wska­zu­je, że urzęd­ni­cy nasze­go mia­sta nie kon­tro­lu­ją w spo­sób pra­wi­dło­wy zapi­sów umo­wy, pod któ­rą się sami podpisali.
Akt nota­rial­ny, któ­ry zawie­ra ter­min zakoń­cze­nia reali­za­cji inwe­sty­cji, koń­czył się wg zapi­sów w pierw­szej umo­wie 20 lip­ca 2015 roku. Ozna­cza to, że inwe­stor, naj­póź­niej 20 lip­ca 2015 powi­nien wystą­pić z wnio­skiem o prze­dłu­że­nie ter­mi­nu. Tak jed­nak się nie sta­ło. Dlaczego?
 
Z pism, do któ­rych dotar­li­śmy, wyni­ka, że prze­dłu­że­nie ter­mi­nu zago­spo­da­ro­wa­nia wyspy nastą­pi­ło dopie­ro prze­szło rok póź­niej, czy­li 16 sierp­nia 2016 roku. Przed­się­bior­ca zło­żył w odpo­wie­dzi na zapy­ta­nie mia­sta wnio­sek o prze­dłu­że­nie ter­mi­nu 13 maja 2016 roku — 10 mie­się­cy po ter­mi­nie wska­za­nym w umowie.
 
Co jest tutaj nie tak?
A mia­no­wi­cie to, że nie moż­na prze­dłu­żyć ter­mi­nu umo­wy w 2016 roku, sko­ro ten wygasł w lip­cu 2015 roku. Prze­dłu­że­nie ter­mi­nu powin­no mieć tutaj cią­głość. Nie ma mowy zatem o prze­dłu­że­niu cze­goś, co w isto­cie prze­sta­ło obo­wią­zy­wać rok wcze­śniej. Czy więc mia­sto zapo­mnia­ło” o warun­kach zapi­sa­nych w umowie?
Dzi­wi też fakt, że kolej­ny akt nota­rial­ny, któ­ry okre­śla nowy ter­min, spo­rzą­dza już inny notariusz.
 
W maju tego roku ponow­nie wystą­pi­li­śmy do urzę­du w spra­wie prze­ka­za­nia nam bra­ku­ją­ce­go wnio­sku (z lip­ca 2015 r.) inwe­sto­ra w celu prze­dłu­że­nia ter­mi­nu. Do dziś nie otrzy­ma­li­śmy wnio­sku ani odpo­wie­dzi. Brak udzie­le­nia odpo­wie­dzi w tej spra­wie może świad­czyć o tym, że takie­go wnio­sku for­mal­nie nie ma. A to może wska­zy­wać na to, że kolej­ne umo­wy w spra­wie prze­dłu­że­nia ter­mi­nu zago­spo­da­ro­wa­nia wyspy” zam­ko­wej są pod­pi­sy­wa­ne z naru­sze­niem pra­wa lub nie­zgod­nie z prawem.
 
Podatki od zabytkowych nieruchomości
Z dostęp­nych infor­ma­cji wie­my, że inwe­stor został zwol­nio­ny z pła­ce­nia podat­ków od zabyt­ko­wych nie­ru­cho­mo­ści. Usta­wa (art. 7 ust. 1 pkt 6 u.p.o.l) pozwa­la na nie­pła­ce­nie” podat­ku od zabyt­ków, ale„ pod warun­kiem ich utrzy­ma­nia i kon­ser­wa­cji, zgod­nie z prze­pi­sa­mi o ochro­nie zabyt­ków”. Spraw­dza­my, czy zatem to zwol­nie­nie w przy­pad­ku inwe­sto­ra jest słusz­ne i czy mia­sto ma potwier­dze­nie na to, że przed­się­bior­ca utrzy­mu­je i kon­ser­wu­je zamek zgod­nie z usta­wą o ochro­nie zabytków.
 
Za zwol­nie­nie kup­ca zabyt­ku z podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści zabyt­ko­wej odpo­wia­da mia­sto, ponie­waż wystę­pu­je ono w roli orga­nu podat­ko­we­go. Podat­nik, chcąc sko­rzy­stać ze zwol­nie­nia podat­ko­we­go, powi­nien wyka­zać, że nie­ru­cho­mość wpi­sa­na do reje­stru zabyt­ków jest przez nie­go utrzy­my­wa­na i kon­ser­wo­wa­na zgod­nie z prze­pi­sa­mi o ochro­nie zabyt­ków. To na wnio­sek wła­ści­cie­la lub posia­da­cza zabyt­ku woje­wódz­ki kon­ser­wa­tor zabyt­ków przed­sta­wia, w for­mie pisem­nej, zale­ce­nia kon­ser­wa­tor­skie, okre­śla­ją­ce spo­sób korzy­sta­nia z zabyt­ku, jego zabez­pie­cze­nia i wyko­na­nia prac kon­ser­wa­tor­skich, a tak­że zakres dopusz­czal­nych zmian, któ­re mogą być wpro­wa­dzo­ne w tym zabyt­ku — brzmi jed­na z tez wyro­ku WSA.
 
Aby kupiec mógł nie pła­cić podat­ku od zabyt­ko­wych budow­li, musi udo­wod­nić, że utrzy­mu­je i kon­ser­wu­je zamek zgod­nie z usta­wą. Za dopil­no­wa­nie tego odpo­wie­dzial­ni są nasi urzęd­ni­cy. To oni muszą posia­dać pod­sta­wę, aby móc go z takiej opła­ty podat­ko­wej zwolnić.
 
Jeśli mia­sto mia­ło­by wąt­pli­wo­ści co do utrzy­ma­nia i kon­ser­wa­cji zabyt­ku zgod­nie z usta­wą i chcia­ło­by zabez­pie­czyć się w papie­rach” na taką oko­licz­ność, powin­no wystą­pić z wnio­skiem do kon­ser­wa­to­ra na potwier­dze­nie tego fak­tu. Bo to, że podat­nik nabył nie­ru­cho­mość w gor­szym sta­nie od obec­ne­go, nie impli­ku­je auto­ma­tycz­nie zasto­so­wa­nia zwol­nie­nia podat­ko­we­go. Nie wystar­czy bowiem wyko­na­nie jakich­kol­wiek prac na nie­ru­cho­mo­ści, czy też poczy­nie­nie na nią jakich­kol­wiek nakła­dów, a tym bar­dziej brak sto­sow­ne­go dofi­nan­so­wa­nia — mówi Naczel­ny Sąd Administracyjny.
Nato­miast zgod­nie z tezą wyro­ku WSA organ podat­ko­wy (mia­sto) nie dys­po­nu­je wie­dzą pozwa­la­ją­cą oce­nić stan zabyt­ku i spo­sób jego kon­ser­wa­cji, dla­te­go też pra­wi­dło­wym jest opar­cie się orga­nu podat­ko­we­go na infor­ma­cji woje­wódz­kie­go kon­ser­wa­to­ra zabytków.
 
Z dostęp­nych nam infor­ma­cji wie­my, że mia­sto nigdy nie wystą­pi­ło do kon­ser­wa­to­ra w tej spra­wie. Zro­bi­ło to dopie­ro po naszej inter­wen­cji, czy­li o kil­ka lat za późno.
Woje­wódz­ki Kon­ser­wa­tor w odpo­wie­dzi na nasze zapy­ta­nie stwier­dza, że wydał sze­reg zale­ceń kon­ser­wa­tor­skich, ale do kon­cep­cji. Infor­mu­je też o tym, że mimo iż obiek­ty są doraź­nie zabez­pie­czo­ne, to nie wyko­nu­je się na nich prac konserwatorskich.
 
W 2012 roku, przy oka­zji badań arche­olo­gicz­nych ówcze­sny ełc­ki kon­ser­wa­tor prze­pro­wa­dził kon­tro­lę na zabyt­ku. Z pro­to­ko­łu wyni­ka, że wstęp­nie obiekt jest zabez­pie­czo­ny i kon­ser­wo­wa­ny. Jed­nak mia­ło to miej­sce w 2012 roku. Aby móc udzie­lić zwol­nie­nia podat­ni­ko­wi, co roku, urząd musi posia­dać takie infor­ma­cje na bieżąco.
 
Organ podat­ko­wy powi­nien każ­do­ra­zo­wo badać przed wyda­niem decy­zji, czy nadal ist­nie­ją prze­słan­ki warun­ku­ją­ce zasto­so­wa­nie do zabyt­ku zwol­nie­nia podat­ko­we­go. Nie wystar­czy bowiem usta­le­nie ist­nie­nia tych prze­sła­nek przy wyda­niu pierw­szej decy­zji, a następ­nie auto­ma­tycz­ne” powie­la­nie decy­zji w kolej­nych latach podat­ko­wych, na pod­sta­wie domnie­ma­nia fak­tycz­ne­go, że stan fak­tycz­ny w zakre­sie ist­nie­nia prze­sła­nek zwol­nie­nia nie uległ zmia­nie, przy jed­no­cze­snym zało­że­niu, że podat­nik sam doko­na tej oce­ny, a następ­nie zawia­do­mi od tym organ podat­ko­wy w infor­ma­cji podat­ko­wej zło­żo­nej na pod­sta­wie art. 6 ust. 6 u.p.o.l. — to kolej­na teza z wyro­ku WSA.
 
Na jakiej więc pod­sta­wie mia­sto opie­ra­ło zwol­nie­nie od podat­ku w przy­pad­ku zabyt­ku, bo kolej­na teza z orze­cze­nia sądo­we­go mówi brak zgo­dy wła­ści­we­go kon­ser­wa­to­ra zabyt­ków na pra­ce wyko­na­ne w budyn­ku, w zasa­dzie wyklu­cza w spra­wie moż­li­wość uzna­nia, że obiekt był utrzy­my­wa­ny zgod­nie z usta­wą o ochro­nie zabyt­ków”. Ozna­cza to, że wszel­kie pra­ce remon­to­we, kon­ser­wa­cyj­ne i pie­lę­gna­cyj­ne muszą odby­wać się w uzgod­nie­niu z kon­ser­wa­to­rem zabyt­ków. Takich uzgod­nień nie ma. Tak, jak pisa­li­śmy wcze­śniej, uzgod­nie­nia są, ale co do kon­cep­cji, czy­li wizji.
 
Brak naliczania kar za niedotrzymanie terminu

To, że inwe­stor ma prze­dłu­ża­ny ter­min, co do zago­spo­da­ro­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści, nie wyklu­cza mia­sta z nali­cze­nia mu sto­sow­nych opłat. Gdy­by mia­sto mia­ło na uwa­dze dobro miesz­kań­ców, a nie tyl­ko dobro inwe­sto­ra nali­cze­nie takich kar” mogło­by podzia­łać na nie­go mobi­li­zu­ją­co. Nato­miast kwo­ty te zasi­la­ły­by budżet miej­ski, a stra­ty z powo­du bra­ku reali­za­cji inwe­sty­cji były­by tro­chę mniejsze.

Zadzi­wia też brak aktu­ali­za­cji opłat dla grun­tów zam­ko­wych. Jak twier­dzi magi­strat, aktu­ali­za­cji grun­tów doko­nał w 2016 roku, ale dla nie­ru­cho­mo­ści zamiesz­ka­łych (czy­li dla miesz­kań­ców), nato­miast dla nie­ru­cho­mo­ści usłu­go­wych takiej aktu­ali­za­cji zamie­rzał doko­nać w 2020 roku, jed­nak w związ­ku z pan­de­mią te pla­ny zosta­ły przełożone.
 
Pod­su­mo­wu­jąc obec­ną sytu­ację moż­na posta­wić pyta­nia: Czy mia­sto nale­ży­cie pod­cho­dzi do spra­wy z zam­kiem? Czy waż­niej­szy jest inte­res mia­sta, czy inwe­sto­ra? I wresz­cie — czy sam inwe­stor trak­tu­je tę spra­wę poważ­nie, czy może wodzi nas za nos? Sytu­acja, któ­rą stwo­rzy­ło mu mia­sto, jest w mojej oce­nie bar­dzo dla nie­go kom­for­to­wa. Może już czas powie­dzieć — dość. Może war­to prze­stać budo­wać zamek wyobraźni?
 
Nie chcę też zarzu­cać złej woli inwe­sto­ro­wi, a tym bar­dziej mia­stu. Wie­rzę, że wszyst­kim zale­ży na tym, aby to” się w koń­cu sta­ło. Ale nie może być tak, że zaczy­na­my akcep­to­wać trwa­ją­ce od wie­lu lat wiel­kie nic” i przy­zwy­cza­ja­my się do małe­go coś”. Nie może być tak, że zado­wa­la­my się pozo­ro­wa­ny­mi dzia­ła­nia­mi, któ­re na chwi­lę mają uci­szyć opi­nię publicz­ną. Ten taniec z nami trwa za dłu­go. Kochaj­my swo­je mia­sto mądrze i bez­wa­run­ko­wo, ale nie ślepo.
 
 

10 komentarzy

napisz komentarz
  • No dzi­siaj rad­ni poka­żą czy są rad­ny­mi miesz­kań­ców czy ludź­mi pre­zy­den­ta, czy udzie­lą abso­lu­to­rium pre­zy­den­to­wi czy może, co raczej mało praw­do­po­dob­ne, nie udzie­lą jej i zaczną pro­ce­du­rę odsu­nię­cia tego pana z fotela.

  • Tyl­ko dzi­wi mnie, że jesz­cze tym się nie zajął pro­ku­ra­tor i CBA, bo coś to śmierdzi.

  • Nali­czać kary i to natych­miast. Dla­cze­go skarb­nik mia­sta i pre­zy­dent jesz­cze tego nie robią? To pod­le­ga pod pro­ku­ra­tu­rę, to jest dzia­ła­nie na szko­dę mia­sta, zadłu­żo­ne­go w dodat­ku i na szko­dę jego miesz­kań­ców. Dewe­lo­per milio­na­mi obra­ca, a ci zasta­na­wia­ją się czy dać jesz­cze szan­sę, czy pocze­kać. A może nie­dłu­go sam zamek się roz­sy­pie co? A rad­ni co tak cicho siedzą?

  • Dziw­ny ten Twój komen­tarz. Mia­sto Gaze­ta. Pl to naj­bar­dziej bez­stron­ny por­tal. Wyda­je mnie się że ty tak masz na imię Ania jak pre­zy­dent mia­sta Fiodor.

  • Jako oso­ba rzad­ko komen­tu­ją­ca, zada­łam sobie tro­chę tru­du i prze­ana­li­zo­wa­łam tre­ści wystę­pu­ją­ce w tej gaze­cie. Stra­te­gia jest zda­je się jasna, grać na emo­cjach i zazwy­czaj kry­ty­ko­wać. Czy w tym mie­ście wszyst­ko jest złe i nie uda­ne? Tu przed­sta­wio­ne jest w 2 kolo­rach, a świat jest prze­cież kolo­ro­wy. Pozdra­wiam czy­tel­ni­ków, redak­cję i życzę wie­le słoń­ca w wakacje.

    • Wychwa­la­nia i kle­pa­nia po plec­kach jest dosyć w innych mediach — tam, gdzie miej­skie jed­nost­ki wyku­pu­ją rekla­my. Pro­po­nu­ję czy­tać i słu­chać tam — i cie­szyć się, jaki Ełk jest pięk­ny i jak się cud­nie rozwija.

    • Dzię­ku­je­my za życze­nia. Pani Annie życzy­my lek­tu­ry słow­ni­ka ortograficznego

    • Potwier­dzam. Ta dziw­na Ania ma głów­kę prze­grza­ną ta na słoneczku.